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商品房买卖纠纷

买受人有权解除商品房买卖合同的情形:

1、开发商擅自变更规划设计

2、购房者无法取得房屋

3、双方协商一致解除合同

4、因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准

5、因开发商原因延迟办理房屋不动产权证

6、开发商迟延交房

7、商品房面积误差超出3%

8、商品房质量问题

9、开发商故意隐瞒真相

10、其他可以解除合同的情形

二手房买卖风险应当注意的问题:

一、明晰房产的所有权

1、房产是否有抵押

2、房产是否有查封

3、房产的共有形式

二、房屋是否有出租

三、明确约定税费的承担

(一)税费的计算方式

1.契税:计算方式为成交价或评估价(高者)×1.5%(商用用房或大于144平米的税率为3%)
2.交易印花税:也称合同印花税。计算方式为成交价或评估价(高者)×0.05%
3.交易服务费:建筑面积(平方米)×3元
4.房屋评估费;按评估额0.5%缴纳
5.个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)
6.营业税及附加税:营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。成交价或评估价(高者)×5.5%
7.土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。

(二)税费的承担
      
未明确规定的承担情况为买方需要承担为契税、交易印花税、交易服务费、房产评估费等;买方需要承担的为营业税及附加、土地增值税、个人所得税等。
     
大多数情况下,交易双方在签订二手房买卖合同的时候,会对税费的承担明确的约定,双方对税费的承担约定可以与法律规定的不一致,以约定的方式为准。因此,为了减少不必要的纠纷,维护各自的合法权益,在进行房屋买卖的过程中需要将税费承担责任分配好,同时明确在买卖协议之中。

四、政策的影响

1、市政规划影响

2、法律是否禁止转让

3、中介机构是否违规

4、其他费用的结算


 

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